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土储结构大幅改善,净利润涨幅翻倍,18年全年业绩可期

时间: 2018-08-27 11:13:08

发布会介绍
时间:2018年8月27日
2018年8月27日,绿城中国2018年中期业绩会在香港举行。
业绩发布会发言纪要如下:
管理层:
一、 2018H1业绩概览
报告期内,销售稳健增长,合约销售金额达754亿元,同比增长26.7%,增速稳健;
报告期内,新增项目数量为19个,较去年多出7个,新增可售货值为745亿元,同比增长26.5%;
分占合营企业及联营公司业绩3.02亿元,同比下降19.7个百分点,出售附属公司净收益4.91亿元,同比下降69.8个百分点,若干资产的减值亏损计提与拨回0.82亿元,较于去年的0.64亿元,同比增加28.1%,联营和合营公司业务整合期间实现的公允价值为5.91亿元,较于2017年同期增加5.87亿元;
2018年上半年,绿城中国实现税前利润55.75亿,同比增长111%,净利润31.21亿,同比增长145.7%,归属上市公司股东的净利润为23.35亿,同比增长90%,归属上市公司股东的核心净利润为31.5亿,同比增长189.8%,基本每股收益0.94元,同比增长104.3%;
截至2018年6月30日,绿城中国的总资产、总借款分别为2573.94亿元、732.19亿,分别同比增长9.1%、26.9%。净资产522.43亿,同比增长11.6%,存货总量为1396.05亿,其中待开发物业、发展中物业、已完工待销售物业分别为406.24亿元,866.06亿、123.75亿。银行存款及现金为444.18亿;
2018H1加权平均融资成本为5.3%,较2017年同期降低0.3个pct,净负债率为55.1%,较2017年同期下降2.8个百分点;
管理费用12.46亿元,同比增长34.7%,主要原因在于人力资源成本和日常运营开支的提升,其中,人力资源成本为5.86亿,同比增长48.7%,日常运营开支为3.84亿,同比增长31.1%;
2018H1销售费用为5.3亿,同比增长1.5%,与2017年同期基本持平,其中人力成本为1.9亿,同比减少15.9%,营销活动费用为2.5亿,同比增长20.8%;
财务费用25.26亿,同比增长37.4%,其中利息开支为6.27亿,同比下降14.8%,资本化利息18.99亿,同比大幅上涨72.2%,2018H1利息资本化率为75%(2017H1为60%),主要是因为2017年第四季度以来取得了一批优质土地,占用的借贷资金增加;
收入和成本结构。2018H1实现毛利润60.78亿元,较2017年同期的毛利润20.48亿元增加196.8%,主要是本期物业交付面积、物业销售收入增加较多相应引起毛利的增长。若撇除本集团在收购附属公司时产生的公平值调整对成本的影响,实现毛利润率为32.4%,较2017年同期的27.5%有较大增长,物业销售毛利率31.9%,较2017年同期的26.4%有显著增长,主要是因为本期交付物业销售占比居于前列的天津全运村、青岛理想之城、上海黄浦湾项目物业销售毛利率较高;
净负债率为55.1%,与2017年12月31日的46.4%有所上升,但保持在合理水平,而且银行存款及现金的期末余额为一年内到期借款余额的1.8倍,现金流非常充裕,债务结构也十分合理。按到期期限划分,银行及其他借款中一年内到期、1-2年内到期、2年到期的分别有186.4亿、112.94亿、127.13亿。
2018年上半年共发行公司债60亿及短期融资券40亿元。绿城资产承接绿城中国「地产金融化」的战略,构建金融服务平台,盘活沉淀资产流动性,推行创新持有资产融资、证券化等业务,着力开拓新型融资渠道。2018年1月,绿城供应链ABS获深圳证券交易所批准,额度为100亿元。2018年6月,绿城首次成功发行2.93亿元的供应链ABS,剩余额度将在未来两年内发行完毕。
凭借优异的信用表现及第一大股东中交集团的资信支持,于境外连番获得资本市场的认可与支持。2018年7月,与汇丰银行等香港18家主要银行签订规模达美金8亿元等值美元╱港元双币种三年期无抵押银团贷款协议,年利率为伦敦同业拆借利率(「LIBOR」)(就美元贷款而言)或香港银行同业拆息(就港元贷款而言)与2.565%之和;此后,本公司又成功与中银(香港)有限公司分别签订年利率按LIBOR+2.8%的美金3亿元三年期无抵押双边贷款以及利率按LIBOR+3.3%的美金3亿元五年期无抵押双边贷款,以上两笔融资主要用于偿还本绿城现有境外负债。绿城于一周内完成规模达美金14亿元的境外融资,且比以前的银团贷款及双边贷款规模更大、利率更低、年期更长,将为公司提供有力的资金保障,亦凸显出投资者对公司持续发展的信心。
二、2018H1经营回顾
1、预售情况
(1)截至2018年6月30日止6个月,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营企业)累计取得合约销售面积约399万平米,合约销售额约人民币约754亿元。(1H2017为595亿元),同比上升26.7%;
在总计399万平方米的合约销售面积中,48%是绿城的投资项目提供,约192万平米;52%来自绿城的代建项目,约207万平米。但在总计754亿元的合约销售额中,63%来自绿城的投资项目,约474亿元。代建项目占比37%,约280亿元;
(2)2018年上半年,绿城的销售均价为每平米24637元,同比上升14%,处于市场领先水平,将预售金额按区域分布来看,浙江(除杭州)占比42.7%,成都和重庆占比1%,长三角(除浙江)占比11.4%,杭州占比24.8%,珠三角占比0.5%,环渤海占比14.6%,其他城市占比3.9%,海外城市占比0.1%。
(3)在房地产行业监管趋严的背景下,绿城采取主动销售战略,使得去化率进一步提高,且库存量下降明显;
去化提速。投资项目整体去化率约62%,新推出投资项目的去化率达到80%,有些项目甚至可以达到90%;
库存显著减少,截止2018年6月30,可售库存投资项目为291亿元,相较2017的413亿元下降明显,其中三四线城市库存从期初的181亿元下降至92亿元。
2、2018年上半年新增土地储备
投资成效显著。2018年上半年,绿城在深耕长三角区域的同时,提升对核心城市的投资,比如武汉、西安、重庆、天津等,且新进了福州市。绿城也重视投资项目的高周转,并抓住机会有效提升自身土地储备。
2018年上半年新增项目为19个,总建筑面积为440万平米,权益总建筑面积为244万平米;总土地款为248亿元,归属于绿城支付金额为184亿元;平均楼面价为10111元/平米;预计新增可售金额约为745亿元,权益可售金额约为433亿元;
新增土储分城市能级来看,三四线占比16.9%,一二线占比83.1%。分区域来看,京津冀区域占比7.4%,长三角占比41.1%,成都、重庆占比9.4%,其他(西安、武汉、福州等)占比42.1%。
3、总土地储备
(1)土地储备结构逐步优化
截止2018年6月30日,绿城共有土地储备项目106个(包括在建及代建),总建筑面积约3297万平米,权益建筑面积约为2073万平米;总可售面积约为2323万平米,权益可以面积约为1438万平米;一二线城市的货值占总可售货值达70%。
土地储备按区域分布来看。成都、重庆占比3.3%,浙江(除杭州)占比27.7%,杭州占比12.8%,长三角(除浙江)占比5.6%,环渤海占比26.2%,珠三角占比2.3%,其他城市占比19.7%,海外城市占比2.4%;
分城市来看,杭州的土地储备总建筑面积为420.5万平米,可售面积为273.1万平米,平均楼面价约为8368元/平米;浙江(除杭州)土地储备总建筑面积913.7万平米,总可售面积为622.4万平米,平均楼面价为4168元/平米;江苏土地储备的总建筑面积为152.6万平米,总可售面积为100.9万平米,平均楼面价位12948元/平米。
4、开发规模
截止2018年6月30日,绿城集团在建面积总计约4030万平米,其中投资项目在建面积约1636万平米,代建项目在建面积约2394万平米,开发规模持续扩张;
绿城持续加快项目的开发周期,2018年上半年的新增项目有望转化为95亿的可售货值,转化率为13%(2017年上半年为9%)。
5、代建业务行业第一
绿城中国重要的轻资产板块之一绿城房地产建设管理集团有限公司(“绿城管理”)专注于代建业务,以品牌、管理、资源输出为特征,是中国规模最大、专业能力最强的品牌代建商,深受客户及政府委托方的信赖。截至2018年6月30日,绿城管理集团总体管控项目合计达250个,规划总建筑面积约5,348万平方米。绿城管理在代建行业的领先不仅仅是绝对的规模优势,更体现在对代建行业发展的思考和引领上,2018年3月,绿城管理正式发布项目评定体系“绿星标准”,提升标准化管控能力,致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资人打造“共创价值、共享利益”的生态平台。
6、纳入明晟指数
2018年5月,绿城被纳入明晟指数,并在5月31日生效;
在302只被新纳入明晟指数的股票中,绿城是少数几只物业证券之一。充分证明了,绿城在国际资本市场的认可度,且进一步增强了绿城在国际投资界和资本市场的声誉和地位;
作为中国房地产市场的领头羊,绿城是多种股票指数的成分股,也充分证明了资本市场对其的肯定。比如明晟指数、全球新兴市场指数、恒生指数等。
三、前景展望
1、公司具有强大的抗风险能力和盈利能力
2018年下半年,预计房地产调控政策将进入持续阶段,房价受限售、限价等政策影响上涨空间有限,房企周转速度、销售回笼等将受到较大影响。绿城目前的土储规模可确保未来三年左右的稳健发展,土地成本处于相对较低水平,抗周期风险能力较强。并且公司融资渠道畅通,负债率稳健,可在土地市场降温时有充足的资金用于投资拿地,适时补充优质土储。同时,为保障不同层次的居住需求,预计未来房地产市场供给结构调整的主线将以市场为导向,实现居住形式多样化。绿城经过二十多年的发展,已初步形成2:6:2的产品结构,20%适应高端市场需求,60%为高性价比产品,剩余20%开发高质量安置房及保障房,橄榄型的产品结构、丰富的产品序列及优质服务均契合未来市场发展需求,盈利能力将开始显现。
产品质量——在保证产品质量的基础上提升成本效益和促进创新,提升绿城的房产品质和客户满意度;
发展势头——从过度依赖资源和资本转变为依赖品牌、人才以及专业技术;
新兴市场——加快开拓以理想小镇、美丽乡村及美好生活服务等产业为导向的房地产细分蓝海市场;
服务质量——以客户为中心,提升客户的满意度和忠诚度,持续为居民创造良好的生活空间;
规模突破——多渠道补充可售资源;优化土地结构;适时扩大市场空间实现规模突破;
股东支持——充分发挥混合所有制优势;大股东能保证绿城的核心优势和长期的竞争力。
2、推进轻重资产并举的战略
丰富产品线,优化重资产结构。重资产板块将继续专注于投资开发,在坚守品质的基础上,不断加快运营周转速度,适时补充优质土地,突破现有规模。目前,绿城中国已形成完整的八大产品序列,包括居住物业、商用物业、城市综合体、公用物业(医院、学校等)、保障物业、理想小镇、运动系列、杨柳郡系列,努力使公司未来能在多个细分市场中突围而出。公司将重点聚焦理想小镇、运动系列、杨柳郡系列等特色物业系列,充分发挥自身优势,获取更多成本更低、利润更优的项目,寻求新的业绩增长点。
绿城中国将以创造美好生活方式为愿景,积极开拓理想小镇、美丽乡村等房地产细分蓝海市场,成为新型城镇化、乡村振兴战略的推动力量,成为公司业务新增长点。公司首次建立杭州杨柳郡和宁波杨柳郡的“轨道交通+物业”(TOD)项目,像武汉和佛山一样在核心城市发展轨交物业。未来公司将继续建立更多的高质量城市轨交物业发展。凭借在沈阳、天津和西安连续四届全运村的操盘经验、营造经验及赛事服务经验,本公司将积极获取并精心营造更多运动系列项目,提升品牌影响力。
提高轻资产的利润贡献比例。为更好地实现从营造“美丽建筑”向创造“美好生活”的转变,本公司将多元化布局轻资产业务,丰富产品内容,寻求新的增量,以加大轻资产板块对公司盈利的贡献为长远目标。绿城管理专注于代建管理业务,保持行业领先地位,扩大规模效应,提升盈利能力,加大利润贡献;绿城资产继续通过发展地产基金、融资租赁、商业保理等金融业务,全面构建专业、创新、优质的金融服务平台;绿城理想生活科技有限公司承接绿城中国「服务平台化」的发展战略,以科技为手段,为绿城业主和社会大众提供品质生活服务,全力打造美好生活,同时不断完善颐养服务体系,加快养老产业发展;绿城房屋科技集团承接房屋相关的研发、设计、施工、咨询、房屋4S服务、检测、配套产业(建筑材料与设备)等全产业链业务,持续探索及扩展业务范围,增加产品附加价值;本公司将以已成立的绿城雄安城市运营公司为载体,协同中交集团全力构建与雄安新区的战略合作,输出绿城品牌,提供代建及全方位的生活服务,探索「新型城市综合运营服务商」的创新模式。
3、打造混合所有制企业典范
本集团将依托主要股东央企中交集团、蓝筹港企九龙仓集团及平安证券的资源优势及在资本市场的丰富经验,开展多方位的战略合作,并依靠创始股东宋卫平先生坚持对产品与服务品质提升的不懈追求,努力打造混合所有制企业典范。
4、加强与中交集团的战略合作
•公司管理——2018年8月1日,张亚东加入公司董事会,并被任命为执行董事兼首席执行官。 他在城乡建设和房地产管理方面拥有丰富的经验。在他的领导下,公司有望在质量和可持续发展方面取得新的进展;
•资源共享——在现有项目合作的基础上,中交集团将分享更多优质的项目资源,发挥绿色品牌和施工能力,逐步从战略合作伙伴关系中发挥明确的作用,互利互惠,紧密协调;
•发展轻资产业务——利用绿城的品牌价值,共同参与城市化建设项目,探索新兴产业,增加绿城轻资产业务的比例;
•信用支持——中交集团将继续全力支持绿城的信用评级和融资;该集团将充分利用中交集团的财务管理和控制系统,进一步改善成本控制,提高利润率;
•金融服务——借助中交集团在金融方面的资源和丰富经验,促进绿城房地产基金,融资租赁,商业保理等方面的发展,进一步加快实施绿城的“房地产金融化”战略。
5、精确的投资布局
•坚持核心投资战略——本集团将坚持“核心城市,核心区域”的价值投资策略,并在其所在地区进一步培育、优化投资布局。本集团将专注于销售和利润,坚持其核心投资策略,同时在各个地区和城市寻求市场机会,以确保准确的投资布局。
•优化投资策略——优化调整投资策略,从上半年的流动性补仓为主,调整为下半年的风险防控型为主,寻求第四季度或2019年上半年的战略性补仓机会,以加快轻重板块投资、一般开发项目与战略储备项目投资的有机结合。
•分散投资渠道——加强对并购重组、城市更新、村级留用地项目等投资渠道的关注力度,大力发展TOD项目,推动产城融合等综合开发模式试点落地。
6、提升财务管理水平,注重利润实现
•渠道扩张——在保证传统融资模式的基础上,本集团将拓宽融资渠道和模式,增加资本市场的融资力度;
•提高效率——切实加强现金流管理能力,加快应收账款的回款速度,并提高资金归集力度,提升资金使用效率;
•创造利润——进一步加强全面预算管理,增强内部控制能力,建立增值能力,创造更好的经营效益;
•风险控制——进一步加强全面预算管理力度,提升内部管控能力和营造增值能力,创造更好的经营性利润。
7、2018年下半年可销售的资源
2018年下半年绿城集团预计整体可售货源约为815万平方米,整体可售金额约为人民币1,689亿元。其中,2018年下半年绿城集团将有108个投资项目在售,预计投资项目约为417万平方米,货值为人民币1,165亿元,一二线城市可售货源约244万平方米,可售金额约人民币825亿元,占2018年下半年可售金额的71%。另外,2018年下半年绿城集团代建项目预计可售货源约398万平方米,货值约人民币524亿元。
注:不包括将于2018年下半年收购并可销售的新项目
2018年可销售项目按区域分,浙江(不包括杭州)、成渝、杭州、珠江三角洲、长江三角洲(不包括杭州)、渤海湾、海外、其他,分别占比为24.1%、4.4%、23.7%、4.1%、12.9%、22.5%、0.4%、7.9%。
问答环节Q&A
Q1:我想问两个问题,第一条就是关于您刚刚提到拿地,想明确一下是中交未来会有比如说资产注入的计划,还是只是在项目层面进行合营联营开发。也想问一下中交可以跟我们合作的土储量大概有多大的一个规模;第二个问题也是关于拿地的,上半年已经获取的这些地块里头,您刚刚提到这种偏多元化的方式,比如说TOD或者收并购,大概在这么多块地里面的占比呢有多少?已售未结的毛利润率的水平大概是多少?
A1:关于第一个问题就是这个资产注入的事情。中交作为第一大股东,除了在财务方面进行支持之外,一直以来就想在资产方面、土地方面跟绿城合作。因为大家知道中交在交通基础设施的过程中,储备的土地上万亩,但是可开发的大概3000万亩。之前也做过很多尝试,中交收购绿城的初衷,就是想利用它的品牌溢价能力,和团队的营造能力。所以中交作为战略入股绿城,这个初衷始终没变过,只是这个过程中就像您提到的是以什么形式进来,这是需要中交大股东和绿城有一个非常好的安排。是资产注入,还是说是股权收购,还是说委托代建?从目前来看,中交的优质的土地资源,可能跟我们后期以股权合作的形式更多一些。第二个就是代建的形式,比如说有一个土地交给绿城代建,溢价能力体现出来,这是可能性的。真正的资产注入,因为还牵扯到两个股东之间,关联方交易等等问题,还是比较慎重。
第二个上半年拿地还是招拍挂的19个土地里面,招拍挂占比还是比较大,基本上还是通过招拍挂形式拿到的。后期呢,比如说这个TOD也好,或者运动的一系列比如亚运村也好,杭州的2022年的亚运会交给绿城去做,那么这些是一个战略性的布局。
现在已经出售的没有结转的项目的毛利润率,我们测算应该不会低于现在30%的水平。因为在2015年前后拿的地,土地的红利也还存在。另外经过新的管理层和经营班子的运作,在成本方面我们的确做了很大文章,比如我们比较过,普通的公寓的营造成本大概在3500元/平米左右,在行业里面占到平均水平。在这个集中招采、阳光招采和我们一系列的营造中保持了品质,但是成本得到了很好的控制,所以营造成本得到下降,土地红利还存在。在这个资本化的利息方面,我们也占有一定优势。从现在预售的项目里面,经过后期的一些成本管控,毛利润率水平应该不会低于现在的水平。
Q2:我想问一下,就是之前中交,宋总一直在提出我们地产板块一直是想坐三望二在国企中,能不能点评一下跟前几位相比,我们会走什么样的模式,像中海之前也是有中建、中信并购,保利之前也是。还有一点就是价格和价值的关系,我们股价相比那些公司,可能大家都觉得存在低估,我们的股价相比公司的业绩来说可能更不太像一个央企的这样的一个表现,可能会因为投资者的一个结构问题,不会像蓝筹一样表现。之后我们会在资本市场上去做什么样的事情改变我们在资本市场的一个形象?
A2:第一个问题,中交在去年的世界500强排名中排到第91,中交现在的战略就是要搞“五商中交”。现在很重要的一个点,就是它现在是国家建筑领域的唯一的国有资产改革试点单位,所以就要进行国有资产和产业链,产业产品的变革。它主要是六大板块,其中一个板块里面就是放房地产板块,房地产板块里边就是以绿城中国为主体,以中交地产、中房地产等相配合,形成中交的房地产板块。
中交对房地产,特别是对绿城的房地产没有销售量和排名的要求。他希望绿城走特色发展道路,并不对销售额、销售排名有一个更高的期待。所以简单的说,就是希望绿城是一个注重品质、区分相对传统的这样的一个优势和发展的道路。所以在地产这个板块里面,并没有追求在整个央企里面的排位,也没有去要求地产占多大的份额。作为绿城中国,大家知道绿城24年的历史就是讲究品质的核心价值观。所以他们也对我们的排名和销售额并没有很高的要求。也是希望绿城在做好品质的前提情况下,能够做大,给股东,给社会给予更多的回报,这当然也是更好的。但是我们的排序是先做好我们的产品,做好我们的品质和品位,然后再是利益,给所有股东、社会给予最大的回报。所以我们的基本的定位是这样。
下面第二个问题我想也是绿城所有投资人都想问的问题,我们经常在这个路演当中,大家都会说绿城就是最便宜的公司。当然最便宜的公司当然是最有投资价值的,当然便宜也是意味着,价值恢复的时候就可以一个增长空间。那实实在在,我加入绿城这个八年多的时间,其实每一年都被人家问这个问题。但是如果大家都是这个做房地产的,或者研究房地产相关的,其实每一个民营或者是房地产公司的老板都认为这个估值是严重被低估。虽然必须要用数据去说话,我们到底是不是严重低估,是不是最便宜?我们经常也会被人家说去跟中海比,跟谁比差多远。但我就说,中海的净资产、股本是多少钱?我们是多少钱?做生意你先讲你投了多少钱,多少的回报,先不要说因为你是央企,所以得跟他排在一起。中海是2000亿的净资产,我们500亿的净资产。我说500亿半年产生20多亿,一年是40个亿,其实不差的,是吧?第二,那我们再把历史的市盈率和未来的市盈率拿来看,因为这个是我刚做过,我们内部用的,我们的市盈率其实是我们的可比公司之中最贵的一个。这个就是其实你们还是比较认可公司,会觉得我们未来盈利会恢复,所以才会给一个比市场更高的市盈率给我们。
我想关于我们的估值是不是严重低估,以绿城的品牌影响力,或者买家的认受程度各方面去相比,我承认我们在资本市场各项表现是比较低,但是你客观去算我们的盈利水平和股东投入资金的股价表现,我可以跟你讲,那是客观的依据,不是严重低估我们公司,但是未来我们的增长空间是很大的,所以必须说我们现在是比较低估了,我也认同,因为后面我们可以把业绩慢慢释放出来,未来的增长更加稳健,尤其是在现在市场比较波动的情况下,当大家对高估值和高周转的公司给予了一个超过可实现的预期估值,他们在修复的时候,我们可能也会修复到一个合理的水平。
Q3:第一个问题代建,就代建的品牌和自己投资品牌,如何平衡。第二个就是蓝绿双城发展规划,现在有没有具体的投资关系。最后一个问题就是我在杭州长期跟踪绿城,绿城是对品质的偏执慢慢淡化,在这种情形下,又该如何去传承绿城的品质?
A3:第一个问题,关于代建的问题,大家实际上就是代建的品牌稀释问题。从绿城的整体结构看,现在代建业务发展的很好,是中国的第一大代建品牌,到目前为止大概有250多个项目,代建面积5千多万平方米,我们认为代建的是我们房地产传统开发市场的升级版,是我们从原来的净资产转成轻资产,进行资产品牌的输出,房地产管理的输出,从而形成新的业务模式。应该说从我们原来的投资性行为变成服务性行为,我认为这是优势房地产业的竞争行为,也是我们要长期坚持和努力的方向。事实上,代建是我们一个很重要的业务,在代建的过程中,我们也存在着和合作方对于品质管理、品牌管理的冲突,确实有些矛盾。但是我们现在清楚的知道,在代建的过程中,要始终把品牌品质管理好,这是我们现在的原则。所以说我们绿城建设集团也是搞代建的公司,它现在总共有20个代建公司。 我们今年将实行代建的末位淘汰。哪一个搞得不好将驱逐出我们代建市场,特别是我们现在对代建形成了自己的标准,形成了自己的管理体系。另外作为和代建工作相关的,我们还是要感谢房地产增值服务体系的建立,使产品和经营模式多元化,使绿城更能吸收资源,企业也能获得持续长久的回报,我想代建以后可能还会有一些制度上的安排,我们正在研究中,下一步也会给投资者做一个简报。
第二个问题蓝绿双城规划的问题,这个就是正在做的。在绿城体系下整个做的增量,这个也就是我的前任曹舟南先生,他作为合伙人去发展的业务。作为绿城中国以前发展的业务,主要是在城市里面,或者在小镇之上,我们在美丽乡村的建设上,我们也还没有更多的尝试。就是说在整个的布局上,我们下一步就是要在美丽乡村这方面做更多的尝试,来配合、跟随国家的乡村振兴计划。我们也相信这个有巨大的空间,也是我们未来中国的发展方向。所以说,根据这样的思考,绿城中国董事会安排其实这个在国内了蓝绿小镇这样一个产业板块。那么这也是我们绿城中国的一个新的增量。这是我们结构调整、优化结构要做的一个新的尝试。所以这一块正在做方案,还没有最后确认。等到确认的时候再对外公布。
第三个,绿城原来的优势就是品质,秉承着原先宋卫平先生所倡导的价值观。事实上我们绿城的品质已经深深的根植于大家的骨髓里了,这个是永远不变的,这是我们的优势,这也是我们以后发展的优势。中交入主后,中交的要求就两条:第一条,就是要求我们爱护绿城,像爱护眼睛一样;第二要求绿城一定要走绿城自己的特色发展道路。这种特色的发展道路实际上就是把原来宋卫平先生追求品质的精髓、意识贯彻到发展之中。所以说绿城永远是绿城人的绿城,绿城将永远是宋卫平创建的绿城,绿城将永远是各大股东,所有股东的绿城,它将为所有股东,所有历史负责任,并且会为社会的未来负责任,产品的品质方面丝毫不会削弱,只会加强,并且以后在绿城的产品上,我们会形成新的绿城的、生活的,使绿城真正成为理想生活的第一服务商。
Q4:第一个问题是说公司能不能提供一下2018H1跟全年的现金流指引?第二个问题公司境内境外的发债额度还剩多少?未来会有什么样的一个形式,能够让投资者看到绿城的市场价值也有个很不错的走势,价值与价格相匹配的一个指引?
A4:我们全年的期初余额当时有300亿,到年底我们将有370亿流入,这是全年整体安排的。其中销售等各方面的回笼方面将有1300亿的现金流入,土地、税金等的支出将有1300亿。在这过程中,你可能关心几个方面,一个是销售回款,我们销售回款还是比较理想的,回笼资金大概740亿。我说的主要指开发业务,不包括代建部分的现金。上半年土地投入了199亿,全年是750亿,那么下半年还有550亿的安排。这样年底的现金流的余额净流入在370亿的水平。
关于提到第二个问题就是发债,境内这块,除了公募、私募这些,在上半年都正常。下半年还有ABS。ABS这块下半年还有一定安排,因为是两年期的。另外呢,我们下半年到期的30亿的境内债券里面,也会做一个置换,已经置换了一部分,置换了十几个亿,还有十几亿要置换掉,境外部分,今年没有到期的债务,但是美元债在2019年的1月份有5亿美元的永续债到期,然后2019年4月份有一个永续债。所以今年应该在下半年四季度应该启动2019年到期的这5亿美元债务,其他的没有增量,都是置换这些老债,因为现在我们在境内的融资环境还比较宽松,因为授信额度现在还有富余的额度。另外呢,境外的美元债再投到国内去呢,现在面对汇率和利率的不确定性,所以我们也比较谨慎,没有想做更多的美元债投资到境内的打算,所以还是维持现在境外债的规模。
其实这个在国内叫市值管理,在香港一般不讲市值管理,我们叫股东利益最大化,这方面我们充分意识到您刚才讲的问题,主要是流通股量。股份的额度受限,所以它的交易的薄弱,导致公司的价值的一种低估。这的确是需要研究的,因为有部分投资人提出来了,就是说现在在价值被严重低估的情况下,是不是通过回购来增加每股的含金量,这是最近不少房地产企业在做的事,但是如果真正回购,把股本取消之后,我们的流通量会更少,这可能会有短期的正面影响,但是对后面流通量的增加是没有什么好处的,所以可能需要点时间,等我们的利润上涨起来,那大家认可股价,当股价达到一个比较合适的水平时,再做一个增发,增发给一些比较有实力的投资人。等交易量活跃上去,这样对公司股价的长远上涨和维护更有利。但是我们也不排除回购的可能性,要看股价的情况,以及公司现金流的情况,因为有股东会反对我们做回购,就是说用公司的现金流,不是去发展业务,反而是去回购,有部分投资人或股东对这个是非常不理解的,所以当我们要做这样决定的时候,我们会跟大股东或重要股东做比较好的沟通。这里是有不同意见,我们都是非常开放的。希望各位股东、投资人、分析师给我们提出好的建议,我们很努力实现公司的利益最大化,客户的利益最大化、员工的利益最大化。
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文章来源:亿翰智库


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