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绿城新战略:从老宋说不要规模 转为2017年入千亿军团

时间: 2015-07-31 15:20:07

    今后的宋卫平或许可以这么形容:他还是皇冠上的那颗明珠,却不再是那个随心所欲的“国王”。他是精神领袖,他是首席产品官,他是“校长”,他是思考者,他是鞭策者,或者用他自己的话说,是个“职业经理人”。

   中交入主绿城半年多来,频频落子,如今已成功布局。记者独家了解到,绿城作为的控股子公司已成定局,在中交集团的半年报中,绿城业绩已作为中交集团房地产板块的一部分。

  与此同时,绿城的新战略出炉,从年初老宋所说的“不要规模”,转为2017年加入“千亿军团”。

  绿城业绩并入中交集团

  成为中交控股子公司

  “绿城作为中交的控股子公司,已经不存在任何障碍。”昨天,一位中交高层人士如此告诉钱报记者。

  2010年,中交集团成为国资委确定的从事房地产业的16家央企之一,旗下有中交地产、中房地产以及联合置业三家房地产公司。

  然而中交的房地产业务一直比较弱势。中交集团总经济师刘文生就直言不讳:“连100名都排不上,去年(2014年)销售收入只有80多亿元,利润2亿元。”

  中交一直有意做大房地产,绿城给了他们这个机会。以“白武士”之姿取代融创进驻绿城之后,中交步步为营,先是打破与九龙仓并列第一大股东的局势,成为单一的第一大股东,随后又谋求更多绿城中国董事会席位,当7月九龙仓退出董事会后,中交对绿城的掌控已无任何阻碍。

  前述中交高层人士表示:“我们的目的就是并表(合并财务报表),今年中交集团的半年报,就将包括绿城的业绩。”

  根据绿城中国79日的公告,今年上半年绿城合同销售金额约323亿元,合并进中交集团的财务报表后,其房地产板块的业绩顿时有了大幅的提高。

  “中交将整合旗下地产业务板块,成立中交房地产集团。绿城将成为中交房地产集团最重要的品牌。”该中交高层人士说。

  宋卫平今年6月在接受媒体采访时就曾表示:“绿城今后就是中交的控股子公司,而且对他们来说是很重要的一块资产。”

  目标2017年销售额超千亿

  年内重启圈地模式

  在很多绿城人心中,2009年是幸福的一年,绿城中国的销售业绩仅次于万科,位居全国第二。那一年,宋卫平雄心万丈,扬言三五年内绿城将超越万科,成为行业第一。

  随后的故事大家都知道,绿城数次处于悬崖边,不得不卖项目、卖股权,先后引入九龙仓、融创、中交。

  心力交瘁的老宋,今年初在接受采访时曾说:“我们真的不要规模了,2015年我们回到15位也好、20位也好,真的没有关系。掉下来就掉下来,把应该做的产品做好。我们要着眼于把品质、服务做好,着重于转型,着重于养老,着重于做一个服务商,我们不再去寻求这个行业里面的销售额和规模。”

  然而,日前从绿城内部流传出的一份“半年度工作会议纪要”显示,绿城目标2017年销售额超千亿,2020年达成1500亿规模。有业内人士分析,绿城欲迅速扩大规模,这是其战略的重大转折,而这一战略应该是体现了中交的意愿。

  这份纪要显示,绿城房产集团的董事长一职已由来自中交的孙国强担任,总经理是绿城老将应国永,6位绿城执行总经理中,来自中交的有两位——分管财务的李青岸和分管运营的李永前。

  李青岸告诉钱江晚报记者:“央企注重规模,资本市场也承认规模,不进前十的话,有很多规模带来的红利享受不到。所以绿城也必须保持规模,最起码也要进TOP10,不能掉队。”

  这一战略显然也经过了宋卫平的首肯。“中交很尊重我们。重大的决策,都是我们和中交协商、沟通、建议之后做决定。”宋卫平如此说。他告诉钱江晚报记者,到今年9月,绿城新战略会变得更为明晰,他或会公之于众。

  扩大规模,需要强大的资金支持,而这是中交的优势。李青岸说:“一般企业和中交去银行贷款的区别在于,他们是基准利率至少上浮10%,中交则是基准利率下浮10%。”

  规模的扩大,还意味着要加强土地储备。而中交本身就拥有大量的土地储备可供与绿城合作。此外,李青岸表示,绿城今年肯定会拿地,战略集中在“一线城市和有限的几个省会城市”,“北上广深都要进”。

  “年底会在北京拿地。”对于大本营杭州,李青岸则表示,“根据地的优势肯定要保持。”

在重塑绿城战略的同时,一场“收权”行动也在紧锣密鼓地进行之中。

  绿城半年度工作会议纪显示,20158月绿城将制定新的财务管理费用控制方案,支出将大幅压缩15%左右。

  “今年的目标是节约10%的财务费用。”李青岸说,“过去绿城都是项目公司自己去融资,单打独斗,利率高企,现在由集团统一去融资。绿城80亿元的利息支出,节约10%,就意味着多出8亿元的利润。”

  另一方面,则是加强项目资金管控。“钱怎么花,不再是项目经理说了算,都要报集团审批。”今年6月,中交就已经将绿城内部项目层面的财务决策权上移至集团层面。

  这意味着,绿城项目总经理的权力套上了枷锁。在过去,很多人都羡慕绿城的项目总经理,老宋对他们很优待,他们只需要将产品做好,其他基本都是他们说了算,片区老总更是被称为“一方诸侯”。一边在绿城任高管,一边自己开公司,用绿城的牌子接项目赚钱,这在绿城也是半公开的秘密。

  中交对此不再放任自流,开始收权。“我们将组建绿城代建集团。虽然绿城代建去年被划到蓝城,但股权关系尚未变更,绿城集团持有35%,依旧是其大股东。”李青岸说。

  对于绿城物业,中交的态度同样如此。“原本绿城物业是几个人的股份,如李海荣、夏一波等,跟绿城集团没有关系。今年绿城物业准备在香港借壳上市。”李青岸透露,“但绿城物业是借着绿城这棵大树才发展起来的,他们要上市,绿城集团必须是大股东。目前绿城物业的股权正在重新架构之中。”

  老宋也承认了这一点,他说:“现在物业上市的时间表推迟到12月了,绿城集团会从绿城物业中得到一部分股份。”

  “绿城的未来战略中,将以开发、轻资产(以代建为主)、服务(以物业为主)三条腿走路。”李青岸说,“2020年的1500亿计划中,有300亿是绿城代建集团的销售目标。绿城与中交开发海外,也将以代建团队为主。”

  此外,还有不少借用绿城品牌的专业公司,李青岸表示也会进行梳理,或通过股权变更由绿城控股,或支付更合理的品牌费用,“至于蓝城养老、农业等板块,目前也在梳理的过程中。”

  “精神领袖”、“首席产品官”

  宋卫平在绿城的新角色

  在舟山进行的半年度会议还透露出,今后绿城产品线60%将定位为“短平快”开发模式的“高性价比”产品,高端产品仅占20%,保障安置房占20%。而此前,绿城的高端房占比曾一度达到50%左右。

  用老宋的话来表述,就是将更多地为白领盖房子,造更多人买得起的房子。今年绿城杨柳郡、桃李春风、桃源小镇均将大量推出此类产品。

  绿城新增的投资项目将全面“与同类型的代建项目进行成本对标,深入挖掘成本优化空间,力求将建安成本下降15%左右”。在如此严厉的成本管控之下,宋卫平(专题阅读)“精神领袖”及“首席产品官”的角色就显得尤为重要,这是对绿城品牌、品质的一种保证。

  在中交看来,尽管绿城已经成为中交的控股子公司,但宋卫平的地位是不可动摇的。“宋总是绿城的创始人,他与绿城品牌不可分割,中交进绿城,就是看重宋总对于品质的追求,以及他的人文情怀,这都是绿城品牌的魅力所在。”中交高层人士说,“我们进来的前提,就是要求宋总必须服务绿城,一起将绿城这颗明珠擦亮。”

  该人士最后说,中交无意改变绿城的团队。“中交真正派到绿城集团的只有两个人,一个管财务,一个管运营,其他都是绿城的班底。”

  而老宋在接受媒体采访时则说:“我会让绿城的脉络清晰地存在,不让他们做出违背以往的东西。”他甚至说,要做绿城品牌的“看门狗”。



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